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2018-10-21 15:35 来源:中新网江苏

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新房

2018年 最惨的炒房客是他们……

2018-10-21 09:47
来源:楼市参考

眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。

桃花扇底,不用看前朝往事,仅仅在楼市这两三年里,我们就看到无数的兴旺衰替。

如果评选2018年最惨的“年度炒房客”,恐怕当属“长租公寓运营商”了。

如今,这个行业正经历着雪崩前期的“裂变”,大面积的崩溃即将开始。最终,虽然长租公寓这个行业将永生,但当下这批企业中的90%将死亡或者消失,最惨的时候才刚刚开始,最惨的时候正在到来。

让我们回顾一下最近半个月来,这个行业发生的剧烈变化:

1、在今年8月之前,长租公寓都是官方支持的行业,并给予金融创新的空间,以期落实“房住不炒”和“租购同权”的理念。但事实上,从今年初以来,就不断有“长租公寓推高租金”的窃窃私语,但一直影响不大。

2、8月中旬,北京等城市房租大涨引起关注,我爱我家副总裁胡景晖向记者爆料:是长租公寓争抢市场份额,引发的这一轮上涨。随后,胡景晖被迫辞职,爆出这个行业更多的“料”。“自如”、“相寓”、“蛋壳”等长租公寓负责人,被北京官方约谈。

3、胡景晖预言,由于预收的房租被长租公寓运营商用来盲目扩张,未来这个行业会爆发P2P式的危机。话音刚落,杭州的长租公寓运营商“鼎家”发布公告称,因公司经营不善导致资金链断裂,已停止运营,涉及租户超过4000人。

4、这个周末,长租公寓行业再爆两大新闻:

第一,某公众号发布了一篇题为《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章,称阿里一位王姓员工,在2018年5月租住了位于杭州滨江区的“自如”的一间公寓,7月中旬得白血病去世,后来王先生的家人检测发现这个房间甲醛严重超标。一轮“甲醛房”的舆论风暴降临了。

第二,据“财经”报道,北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。

种种迹象显示,“长租公寓”的“春秋时代”即将终结,未来将进入“战国时代”。而这个时代的转换,将带来大量企业的倒闭。

关于长租公寓,我手头有一份截至2018年3月的统计(58集团统计):全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

“春秋时代结束”的意思是:这1200多家品牌,其中超过90%将在未来一段时间里消失,很多人的投资将血本无归,跟当初盲目投资共享单车一样。

而“战国时代来临”的意思是说:最终,能在这个领域玩下去的,必须有能力获得长期、低成本资金,以及长期、低成本的房源。其中后者更为重要。

谁能玩下去?估计是“地方政府+银行”、“地方政府+保险公司”、“大开发商+银行(或保险公司)”、“城郊集体经济大地主+银行(保险公司)”。

到目前为止,绝大多数进入长租公寓的资金,都带有盲目性,试图通过烧钱、跑马圈地,打时间差获得风投、高估值、高市场份额,然后探索盈利模式,最终在资本市场修成正果。

但风口结束了。政府和民众终于达成了共识,长租公寓如果不向下压缩成本,而只是向上攫取价值(提价),最终会摧毁城市竞争力,也会造成租金泡沫。

到目前为止,长租公寓在“春秋时代”的打法是:跟业主签署长期租约(诱以高租金),然后“卖”给租户,让租户去申请“租金贷”,运营商一次性获取1年的租金,但跟业主一般是月结或者季结。这样,就可以获得资金(时间)差,用来去跑马圈地,高价签更多房源。

这个游戏可以玩下去的前提是:拿到的房源,有相当比例可以租出去,才能在财务上获得支撑。为了让房租暴涨有合理性,长租公寓运营商一般会装修房子,配上家具家电,并在装修的时候把房间“拆细”,至少在客厅增加一间房。

但现在这个模式遭遇了“四面楚歌”:

第一,高价扩张,被政府严厉禁止;

第二,租金贷被银行收紧,走P2P和民间金融公司,显然成本太高;

第三,“白血病事件”势必让新装修的公寓几个月内无法出租,这会继续加大运营成本。

所以,没有资金优势、房源优势的普通民企,其实已经没有资格玩长租公寓的模式了。等待他们的,只有被收购兼并,或者自动退出,或者破产清算。

未来能在政府强管控下玩下去的,只有“房价成本低”、“资金成本低”的企业了。比如政府划拨、定向转让的土地,专门做成长租公寓,其成本相当于商品房的二分之一、三分之一,自然有条件长期低价;集体土地直接入市,省去了政府征地、拍卖的环节,土地成本更低。至于银行、保险的长线资金,则有资金低成本的优势。

展望未来,上述几类玩家(政府、农村集体、大开发商、银行、保险公司)排列组合出来的长租公寓运营商,才能真正长期存在,也才能抗住调控。

当然,“作坊式”的小二房东,也能玩下去;他们一直就存在,将来也会存在。至于现在的长租公寓品牌,绝大部分会消亡,他们就是2018年最惨的炒房客,只不过他们炒的是“房租”,赌的是一种新业态。

很显然,他们被市场调戏了,被自己调戏了,现在是他们买单的时候。

还是那句话:如果你生活在人口有显著增量的、高级别的中心城市,你是刚需或者改善型需求,还是尽量早买房子吧。房价短期的波动,其实不重要。你越在意短期波动,你越容易错失上车的机会,最后贪小便宜吃大亏,只能去当长租公寓的客户。

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